Voor het overgrote deel van de mensen is het aanschaffen van een eigen woning de grootste financiële investering die ze ooit in hun leven zullen doen. Een groot voordeel van de hypotheek ten opzichte van bijvoorbeeld huur betalen is dat de rente die je betaalt over de hypotheek voor je eigen woning aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. Daarnaast is dankzij het onderpand de hypotheekrente een heel stuk lager dan bij consumptief lenen en is het dus een interessante manier om kapitaal te verkrijgen.
Maar hoe zit de berekening van een hypotheek nu in elkaar? Welke factoren spelen een rol in de hypotheek berekening? Daar gaan we in dit artikel naar kijken.
Hypotheek berekening criteria
Geldverstrekkers zoals banken willen de risico’s die verbonden zijn aan financieringen beperken, en daarom worden er aan hypotheken bovengrenzen gesteld die gebaseerd zijn op bepaalde criteria. Het kan gesteld worden dat hoe groter de kans op terugbetaling van de hypotheek is, hoe hoger de maximale verstrekte hypotheek zal zijn. De criteria die dit maximum bepaald hebben direct van doen met het in- of uitgaande kaptaal van de woningeigenaar.
Zo wordt er gekeken naar de hoogte van je inkomen (inclusief het spaarinkomen), de stabiliteit van je inkomen, het inkomen van je eventuele partner en de hoogte van je huidige kredieten of andere financiële verplichtingen. Daarnaast wordt gekeken naar de hoogte van de marktrente op dat moment, en de waarde van de woning in de huidige markt.
Geldverstrekkers willen dat het inkomen stabiel is en daarom vragen ze om bewijs van een vast dienstverband of intentieverklaring. Als je echter freelancer bent of ondernemer komen er weer andere factoren om de hoek kijken, zoals de historische inkomensontwikkeling en de huidige financiële situatie van je onderneming.
Deze bovengenoemde factoren bepalen in principe in hoeverre de aanvrager van de hypotheek ook in staat zal zijn om de hypotheek te betalen. Het berekenen van de lasten wordt overigens op verschillende methoden gedaan, die hieronder in het kort worden uitgelegd.
De maximale hypotheek berekening
Zoals hierboven vermeld zijn er verschillende methoden om een maximale hypotheek te berekenen:
- Nationale Hypotheek Garantie NHG
- NIBUD Gedragscode
- Bankvoorwaarden
De Nationale Hypotheek Garantie gaat gepaard met de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Dit Waarborgfonds staat garant voor:
- Het terugbetalen van het uitstaande hypotheekbedrag aan de verstrekker mocht je door werkeloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding de hypotheek niet meer kunnen bekostigen.
- Met de woonlastenfaciliteit kunnen huishoudens met betalingsproblemen 2 jaar de tijd krijgen om te voorkomen dat hun huis gedwongen moet worden verkocht.
De NIBUD gedragscode beschermt de consument tegen te hoge hypotheekschulden waarbij de berekening van de maximale hypotheek een combinatie van de woonquote (woon percentages) en de toetsrente is.
Geldverstrekkers moeten zich in principe houden aan de Nibud gedragscode, maar kunnen wel in bepaalde gevallen uitzonderingen maken. Sommige geldverstrekkers hebben eigen voorwaarden en ‘explain’ toetsen die in de Nibud staan beschreven. De hypotheekaanvrager moet er in dit geval op gewezen worden dat er meer financiering vertrekt wordt dan verantwoordelijk wordt geacht.
